299 000 €
T4
85 m²
ANNEMASSE
74100
Retirée
+5%
vs marché
3 518
€/m²
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Annonce retirée
Appartement T4 • 4 pièces • 85 m²
ANNEMASSE (74100) • centre
DPE
E
Financement
Coût d'acquisition
Bien ancien, frais réduits non appliqués
Prix affiché (FAI)
299 000 €
Honoraires agence (~5,0%)
-14 238 €
Prix net vendeur
284 762 €
Frais de notaire
+21 356 €
Émoluments
3 206 €
Droits & taxes
16 800 €
Formalités
1 350 €
Coût total acquisition
320 356 €
* Frais de notaire calculés sur le prix net vendeur. Honoraires agence estimés.
Simulation crédit
Sans apport
Coût total acquisition
320 356 €
Capital à emprunter
320 356 €
| Durée | Mensualité | Revenus min. | Coût total | Coût crédit | Taux |
|---|---|---|---|---|---|
| 7 ans | 3 829 €/mois | 11 603 €/mois | 321 636 € | 33 316 € | 3,15% |
| 10 ans | 2 811 €/mois | 8 518 €/mois | 337 320 € | 49 000 € | 3,20% |
| 15 ans | 2 033 €/mois | 6 161 €/mois | 365 940 € | 77 620 € | 3,30% |
| 20 ans | 1 657 €/mois | 5 021 €/mois | 397 680 € | 109 360 € | 3,40% |
| 25 ans Recommandé | 1 443 €/mois | 4 373 €/mois | 432 900 € | 144 580 € | 3,50% |
* Simulation indicative hors assurance emprunteur.
Investissement
Analyse Investissement
Bon
Score investissement
Rendement brut
3,22%
9 624 €/an
Rendement net
2,14%
après charges
Cashflow
-855 €
par mois
Détail des charges estimées
Taxe foncière
802 €/an
Charges copro. NR
510 €/an
Assurance PNO
159 €/an
Gestion locative (7%)
674 €/an
GLI (3,0%)
289 €/an
Vacance locative
802 €/an
Total charges
3 235 €/an
* Rendement brut = loyer annuel / prix FAI. Cashflow calculé sur crédit 20 ans, apport 20%, taux marché interpolé. Loyer et charges estimés depuis annonces location du secteur.
Loyer & Cashflow
Estimation Loyer Marché
Loyer moyen mensuel
802 €
Fourchette marché
635 - 1 332 €
Prix au m²
11 €/m²
Loyer annuel
9 624 €
Cashflow Mensuel
Loyer mensuel
+ 802 €
Mensualité crédit
- 1 387 €
Charges mensuelles
- 270 €
Cashflow négatif ⚠
-855 €
Ratio couverture
173%
Stats Marché
Comparaison autres annonces
Prix/m²
22% moins cher
Distribution des prix
Appartement 4pTendance marché
Appartement 4 pièces, ANNEMASSE ↗ +5% sur 24 mois
Prix/m² FAI (vendu, lissé 24m)
Nb ventes
Cette annonce
Dynamique marché
Appartement 4 pièces, ANNEMASSE Favorable acheteur
Indice de Tension Immobilière
Nb ventes 12m
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15 ventes réelles — Appartements de 65 à 105 m² dans la commune (3 dernières années).
| Date | Adresse | Prix vente | Surface | Prix/m² net |
|---|---|---|---|---|
| 31/12/2025 | 61 Av De La Gare | 489 500 € | 90 m² | 5 439 € |
| 23/12/2025 | 2 Rue Du Huit Mai | 390 000 € | 92 m² | 4 239 € |
| 22/12/2025 | 7 Che Du Cocolet | 204 250 € | 70 m² | 2 918 € |
| 19/12/2025 | 3 Av Jules Ferry | 215 000 € | 77 m² | 2 792 € |
| 16/12/2025 | 6 Rue Adolphe Magnin | 283 750 € | 68 m² | 4 173 € |
| 10/12/2025 | 15 Rue Du Docteur Coquand | 345 500 € | 92 m² | 3 755 € |
| 09/12/2025 | 9 Rue Aristide Briand | 350 000 € | 105 m² | 3 333 € |
| 28/11/2025 | 17 Rue Massenet | 128 000 € | 67 m² | 1 910 € |
| 26/11/2025 | 65 Av De La Gare | 310 000 € | 77 m² | 4 026 € |
| 18/11/2025 | 5 Rue Jules Verne | 258 000 € | 78 m² | 3 308 € |
| 13/11/2025 | 7 Av De La Republique | 324 500 € | 98 m² | 3 311 € |
| 30/10/2025 | 5 Rue Marc Courriard | 219 700 € | 79 m² | 2 781 € |
| 30/10/2025 | 21 Rue Du Dix Huit Aout 1944 | 355 855 € | 79 m² | 4 504 € |
| 21/10/2025 | 18 Rue Du Docteur Coquand | 232 165 € | 67 m² | 3 465 € |
| 17/10/2025 | 15b Rue Des Echelles | 217 200 € | 69 m² | 3 148 € |